浅析民法典中关于优先承租权规定对房产租赁权拍卖的影响

目前房产租赁权拍卖业务在拍卖业务属于常规业务，在实施房产租赁权过程中经常遇到优先承租权的识别披露。以往相关法律对于优先承租权未作明确约定，视为合同约定的权利，而非法定权利。

现《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。这是民法典的新增条款。此前，已多个省市以地方立法形式对承租人优先承租权作出规定，例《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。此次民法典将其吸收，将优先承租权写入民法典，体现了“租购同权”，是对承租人的特殊保护。

    那么在拍卖程序中，如何保障原承租人的优先承租权，在民法典实施后就属于对拍卖合同效力的重要影响因素。根据民法典第七百三十四条规定，承租人主张优先承租权，应当具备以下条件： 

    首先，出租人有继续出租的意愿。其次，合法承租人有继续承租的意愿。这在拍卖程序中，表示方式为报名参加拍卖拍卖会，成为竞买人之一，接受所有拍卖条件，在同等条件下行使优先承租权，即以与潜在的新承租人同等条件为前提。此处的同等条件不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。

拍卖实务总结：

1、在接受房产租赁权拍卖委托时，需要求委托人明确标的是否存在优先承租权人，并查看原租赁合同的相关约定，明确优先承租权人的主体信息。

2、对于优先承租权人在拍卖会上行使优先承租权的方式，也需事先与优先承租权人约定明确。